Ev satışında emlakçı komisyonunu kim öder sorusu alıcı ve satıcıların kafasını karıştıran bir konudur. Günümüzde emlakçılık mesleği kazancı kanunla güvence altına alınmıştır. Geçmiş yıllarda kişiye özel olarak gerçekleştirilen uygulamaların sonucu olarak emlakçı komisyonu ödemeleri konusunda bazı kafa karışıklıkları bulunmaya devam ediyor. 

Emlak alım satımı sırasında emlakçı alıcı ve satıcıyla sözleşme yapmak zorundadır. Yapılan sözleşmede açıkça emlakçının talep ettiği komisyon tutarı yüzdelik olarak belirtilir. En fazla %4 olan komisyon oranı kanunen alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılmalıdır. İmzalanan sözleşmeyle ödenecek olan tutar alıcı ve satıcı tarafından kabul edilmiş olur. Alıcı ve satıcının farklı bir ödeme yönteminde anlaşması halinde sözleşmede açıkça belirtilmelidir. 

Gayrimenkul satışında emlakçı komisyonu ödemek istemeyerek satış sırasında emlakçının aradan çıkarılması yasal değildir. Sözleşmenin yapılması emlakçının komisyonu hak kazandığının göstergesidir. Emlakçı alıcı ve satıcıdan komisyon bedelini her durumda talep edebilir. Emlakçı hizmetin karşılığını almak için yargı yoluna gidebilir. 

Ev satışı kendi içerisinde aşamaları bulunan bir süreçtir. Aşamalar, resmi kuruma para transferi sonrası resmî kurumlara belgelerin teslim edilmesiyle sonuçlanır. Gerek satıcı gerekse alıcı için transfer sürecinin zararsız şekilde tamamlanması için evin gerçek değerinin ve ek masraflarının belirlenmesi önemlidir. Bu yazıda masraflar doğrultusunda satış işlemini başarıyla tamamlamak için ipuçlarını bulabilirsiniz. 

İlk Aşamada Ev Satışında Masraflar

Ev satışında ortaya çıkan masraflardan birisini ilk aşamada tadilat oluşturur. Tadilat masrafları genellikle evin incelenmesi sonrasında ortaya çıkar. Eğer evin herhangi bir noktasında bozuk, kırık bir alan varsa alıcı bu alanların tadilatı için ödeme talep etme hakkına sahiptir.

Satılık ev incelemesi sonrası alıcı en son ödeme aşamasında dilerse tadilat için ödeme talep edebilir.  Ev satışında masraflar arasında yer alan bu ödemenin satış tamamlanmadan önce doğrudan ödenmesi mümkündür. Bunun yanı sıra alıcıda alınacak ücretten düşüş sağlanarak dolaylı olarak ödeme gerçekleştirilebilir. 

Ev satışında ortaya çıkan bir diğer masrafı tapu işlemleri oluşturur. Bu ücretin karşılanması genellikle her alış satış işleminde gereklidir. İşlem tapu dairelerinde gerçekleşir. Evin türüne göre tapu masraf tutar değişir. Ayrıca bu tutara ek olarak tapu devir işlemlerinde döner sermaye ücreti de talep edilebilmektedir.

Ev satarken masraflar kapsamında tapu işlemleri için ödenen tutar %4 oranında harç bedelidir. Bu tutarın yasal olarak %2’sinin satıcı %2’sinin ise alıcı tarafından karşılanması gerekir. Fakat alıcı dilerse %4 oranını tek başına da karşılayabilmektedir. Tapu işlemlerine adım atmadan evvel ödeme türünü belirleyerek sağlıklı sonuç alabilirsiniz.

Ev Satışında Vergi Ödemesi

Satışta ortaya çıkabilecek masraflardan türlerinden birisini vergiler oluşturur. Ev satışında vergi türleri içerisinde en yaygınlardan biri olarak değer artış kazancı vergisi öne çıkar. Bu vergi, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından kimi gayrimenkul sahiplerinden talep edilen zorunlu bir vergidir. Eğer satış işlemi gerçekleşiyorsa mutlaka bu bedelin karşılanması gerekir.

Ev satışında gelir vergisi için yükümlü tutulan taraf satıcıdır. Ev eğer vergi kapsamındaysa satış işlemleri sırasında bu ortaya çıkan bedeli satıcı öder. Bu vergi evin alış ve satış tarihleri arasında gerçekleşen değer artışı baz alınarak hesaplanır. Bu konuda temel ölçüt enflasyondur. Buna göre satış işlemi sırasında istisna tutarın üzerinde kazanç elde edilmişse vergi talep edilebilir.

Verginin talep edilebilmesi için belirlenen süre 5 yıldır. Eğer evi alışla satış yılınız arasında 5 yıldan daha fazla bir süre geçmişse vergiden muaf tutulursunuz. İşlem sınırlar içerisinde gerçekleşmişse sizden alış ve satış fiyatları sonucu ortaya çıkan fark ölçüsünde vergi talep edilebilmektedir.

Değer artış kazancı, vergisi ortaya çıkan farka göre %35’e kadar talep edilebilir. Bu oran evin net alış satış tarihleri ve net alış satış fiyatları doğrultusunda ortaya çıkar. Ev satışında vergi hesaplama için bu unsurları göz önünde bulundurabilirsiniz. Eğer vergi yükümlülüğü doğuyorsa satış işleminin başarıyla tamamlanması için ödeme yapmayı ihmal etmemelisiniz.

Vekalet Durumunda Noterde Ev Satış Ücreti

Ev satışında ek masraflardan biri vekalet durumunda ortaya çıkar. Vekalet, eğer kişi herhangi bir sebepten ötürü satış işleminde birebir bulunamayacaksa kendi yerine başkasını görevlendirmesini mümkün kılar. 

Vekalet vermek için standart masraflara ek ödeme yapmanız gerekir. Ev satışı vekalet ücreti gerekli belgelerle notere başvurularak gerçekleştirilir. Güvendiğiniz bir yakınınızın bilgileri ve kendi bilgileriniz ışığında bu işlemi gerçekleştirebilirsiniz. Genellikle kimlik numarası ve fotoğraf işlemi başarıyla gerçekleştirmek için yeterli olmaktadır.

Gayrimenkul türünüz fark etmeksizin vekalet talep etmeniz mümkündür. Yapmanız gereken tek şey belgeler doğrulandıktan sonra noterde ev satışı ücreti ödemesini tamamlamaktır. Bu ücret vekalet türüne göre değişebilmektedir. Ücreti karşılayarak vekalet işleminin başarıyla tamamlanmasını sağlayabilirsiniz.

Ev satışı için vekalet verme ücreti sırasında ortaya çıkabilecek bir diğer masraf tapu dairelerinde taşınmayan yapılar için talep edilen ücret olabilir. Bu ücreti gerek kendiniz gerekse vekil kişi için karşılamasınız. Bu ücretler doğrultusunda vekalet işlemini tamamlayıp satış işini yakınınıza bırakabilirsiniz.

Ev Satışında Komisyon ve Ek Bedeller

Ek giderlerden biri de komisyon ücretidir. Ev satışında komisyon satış işleminin emlakçı veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla gerçekleştirilmesi sonucu ortaya çıkar. Eğer satış işlemi bu yollardan biriyle gerçekleşiyorsa satış işlemi sırasında ödeme yapmak gerekir.

Ev satışında rayiç bedel doğrultusunda ortaya çıkan satış ücreti doğrultusunda emlakçıya veya danışmana %4 ile %6 oranları civarında değişkenlik gösteren ödeme yapılması gerekir. Bu oran genellikle satıcı veya alıcı tarafından yarı yarıya karşılanmaktadır. Böylece gerek aracı gerekse alıcı ve satıcı açısından süreç sorunsuz biçimde tamamlananın.

Satılık daire işlemi gerçekleştirilirken ortaya çıkan diğer masrafları ödenmeyen kimi vergiler ve giderler oluşturabilir. Bu kapsamda ev satarken ödenen vergiler arasında DASK, emlak vergisi gibi türler yer alabilir. Eğer bu vergilere yönelik herhangi bir borç durumu söz konusuysa satıcı tarafından ilgili kurumlara ödeme yapılması gerekir.

Yasal olarak borç verme hakkına sahip bankalar veya alacaklı durumdaki kişiler, alacaklarını tahsil etmek adına kimi yollar izlemektedirler ipotekli ev de bunlardan biridir. İpotek yöntemi bu yolların başında gelmektedir. Peki ipotek nedir? İpotek, ‘bir taşınmazın alacağa karşılık güvence olarak tutulması’ anlamına gelmektedir. Yani ödenmesi beklenen borcun karşılığında taşınmazların üzerine konulan şerhtir. Borçlu kişinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, alacaklı taraf taşınmazı satılığa çıkarma yöntemiyle alacağını tahsil edebilme hakkına sahip olabilmektedir.

Bu tanımlamadan sonra akla gelen bir diğer soru ipotekli ev satışı için nasıl yollar izlenebileceğidir. Öncelikle bu prosedürün en baştan nasıl işlediği hakkında bilgi vermekte fayda var.  Kredi çekerek ev sahibi olmayı amaçlayan alıcılar, bankalar aracılığıyla konut kredisine başvurabilmektedir. Bu süreçte banka, kredi borcu ödenene kadar mevzubahis evi ipotek eder. Tanımda da bahsedildiği gibi borcun tahsil edilmediği durumda ise bu evi satma hakkına sahip olur. Borç ödendiği zaman da bu ipotek kaldırılır ve kredisini çeken kişi evin sahibi olmuş olur.

Peki konut kredisini çeken kişi evini satmak isterse ne gibi bir yol izlemelidir? İpotekli ev nasıl satılır? Bu tarz bir satış iki şekilde gerçekleşebilmektedir.

1) Kredi Devam Ederken Evi Satmak

Gayrimenkule sahip olmak adına konut kredisi çeken, daha sonra kredinin ödemesine devam edemeyecek kişiler evlerini mevcut süreç devam ederken satabilirler. Bunun için muhatap bankaya başvuru yoluyla kredi devir işlemlerinin gerçekleştirilmesi gereklidir. Daha basit bir tabirle, banka kredi borcunu gayrimenkulün yeni alıcısına devreder. Satışı gerçekleştiren kişinin de kredi borcu kapanmış olur. Gayrimenkulün yeni alıcısı da kredi sürecini başarıyla tamamladıktan sonra gerekli işlemler gerçekleştirilir ve evin yeni sahibi olur. Yeni alıcının farklı bir bankadan işlem yapmak istemesi durumunda da iki bankaya başvurulur ve gerekli prosedürlerden sonra yeni alıcıya yeni bankadan yeni bir ev kredisi tertip edilir.

2) Kredi Borcunu Peşin Olarak Tahsil Etmek

İpotekli evi satın almak isteyen yeni alıcı, evin mevcut kredi ödemesini yapan kişinin kredi borcunu peşin bir şekilde ödeyerek gayrimenkulün sahibi olabilir. Bu süreç blokeli çek aracılığıyla gerçekleşir. Blokeli çek, çeki düzenleyen kişi tarafından satışı sürecindeki anlaşmazlıkların çözümüne kadar ödemenin durdurulduğu çek türüdür. Evin yeni alıcısı gerekli ödemeleri bankaya yatırır ve blokeli çek alır. Satış işlemi gerçekleşene kadar blokeli çek kullanılır ve sürecin sonunda bu çek satıcıya verilir. Gayrimenkul satıcısı toplam parayı bankaya yatırır ve tapu prosedürlerinden sonra haklar evin yeni alıcısına geçer. Böylelikle satış süreci tamamlanır.

İpoteğin kaldırılması için ne yapılmalı?

İpoteğin kaldırılabilmesi ve olumlu sonuçların alınabilmesi için ödemenin yapılması gereklidir. Kredi yoluyla ev satın almak isteyen kişilerin ipotekli bir evi almak için girişimde bulunması halinde, bankaya evin durumunu bildirmeleri gerekecektir. İpotek kaldırma işlemleri için gerçekleştirilecek olan faaliyetler iki şekilde sürdürülüyor.

Eğer evi satın alırken kredi çekeceğiniz banka, önceki ev sahibinin evi ipotek ile kayıt altına aldırdığı kurum değilse, iki banka arasında anlaşma gerçekleştiriliyor. Sadece bir gün içerisinde gerçekleştirilebilen ipotek kaldırma işlemleri için tapu dairesinden randevu alarak, belirlenen tarihte gitmeniz ve ipoteği kaldırmanız sağlanıyor.